Tilgungsrechner

Ein Tilgungsplan zeigt für jeden Zeitraum (Monat oder Jahr) die Zusammensetzung der Rate: Zinsanteil, Tilgungsanteil und die verbleibende Restschuld. Er macht sichtbar, wie sich das Darlehen über die gesamte Laufzeit entwickelt.

Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate (Annuität) über die gesamte Laufzeit konstant. Innerhalb der Rate verschiebt sich das Verhältnis: Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Mit sinkender Restschuld dreht sich das Verhältnis um.

Zinsen werden auf die aktuelle Restschuld berechnet. Da mit jeder Rate ein Teil des Darlehens getilgt wird, sinkt die Restschuld — und damit auch der Zinsanteil. Der frei werdende Betrag fließt automatisch in die Tilgung, sodass diese beschleunigt.

Die anfängliche Tilgung ist die auf den Darlehensbetrag bezogene Tilgungsquote zu Beginn. Bei 2 % Anfangstilgung und 200.000 Euro Darlehen beträgt der anfängliche jährliche Tilgungsanteil 4.000 Euro. Zusammen mit dem Sollzins bestimmt die Quote die anfängliche Annuität; bei konstanter Anfangstilgungsquote erhöht ein höherer Zins daher auch die Rate und kann die Laufzeit verkürzen.

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung, die direkt die Restschuld reduziert. Dadurch sinken die Gesamtzinskosten und die Laufzeit verkürzt sich. Viele Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen von 5-10 % der ursprünglichen Darlehenssumme.

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben ist (z. B. 10 oder 15 Jahre). Nach Ablauf muss der verbleibende Kreditbetrag (Restschuld) zu einem neuen Zinssatz weiterfinanziert werden — das sogenannte Anschlussfinanzierungsrisiko.

Die monatliche Rate ergibt sich aus: (Zinssatz + Anfangstilgung) / 12 × Darlehensbetrag. Beispiel: Bei 200.000 Euro, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung: (3,5 % + 2 %) / 12 × 200.000 = 916,67 Euro monatlich.

Nein. Der Tilgungsrechner liefert eine mathematische Modellrechnung zur Orientierung. Tatsächliche Konditionen hängen von Bonität, Beleihungswert, Nebenkosten und individuellen Vereinbarungen mit der Bank ab. Das Ergebnis ersetzt keine professionelle Finanzberatung.

Das hängt davon ab, was konstant bleibt. Bei konstanter Anfangstilgungsquote erhöht ein höherer Sollzins die anfängliche Annuität: In der Rechner-Engine sinkt die Laufzeit für 200.000 Euro und 2 % Anfangstilgung von 34 Jahren und 9 Monaten bei 2 % Zins auf 27 Jahre und 7 Monate bei 4 % Zins; die Gesamtzinsen steigen dabei von 77.489,96 auf 130.132,88 Euro. Bei konstanter monatlicher Rate dagegen reduziert ein höherer Zins den Tilgungsanteil und verlängert die Laufzeit.

Ein Forward-Darlehen vereinbart heute die Konditionen einer künftigen Anschlussfinanzierung. Vorlaufzeit, ein möglicher Zinsaufschlag und die maximale Frist hängen vom konkreten Anbieter und Angebot ab. Angebote können eine Vorlaufzeit von bis zu fünf Jahren vorsehen; das ist eine mögliche marktübliche Obergrenze und keine gesetzlich garantierte Frist.

Die anfängliche Tilgung beeinflusst Rate, Gesamtlaufzeit und Gesamtzinskosten. Die Rechner-Engine ergibt bei 300.000 Euro und 3,5 % Zins für 1 % Anfangstilgung eine Rate von 1.125 Euro, 43 Jahre und 1 Monat Laufzeit und 280.990,17 Euro Gesamtzinsen. Bei 3 % Anfangstilgung sind es 1.625 Euro, 22 Jahre und 2 Monate und 131.405,73 Euro Gesamtzinsen. Die Wirkung ist vom konkreten Beispiel abhängig und keine pauschale Halbierungsregel.

Nach Ablauf der Zinsbindung muss eine verbleibende Restschuld weiterfinanziert oder zurückgezahlt werden. Unabhängig davon kann ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Wird später eine neue Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Sollzins getroffen, kann deren Zeitpunkt an die Stelle des vollständigen Empfangs treten.