Rendite einer vermieteten Immobilie berechnen: Brutto- und Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor, Cashflow vor und nach Finanzierung, Eigenkapitalrendite und Gesamtrendite mit Wertentwicklung.
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Nicht umlagefähig: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis.
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Separates Szenario; künftige Werte sind unsicher.
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Nur Beispiel zur Veranschaulichung – maßgeblich ist deine eigene Berechnung.
Erklärung
So funktioniert Immobilienrendite-Rechner
Der Immobilienrendite-Rechner ermittelt die wichtigsten Kennzahlen einer Kapitalanlage-Immobilie: Brutto- und Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor, Cashflow vor und nach Finanzierung sowie die Eigenkapitalrendite. Die Wertentwicklung fließt als separates Szenario in die Gesamtrendite ein.
Ergebnis: Cashflow vor Finanzierung 12.000 €, Kapitaldienst rund 14.400 €, Cashflow nach Finanzierung rund −2.400 € pro Jahr; die Eigenkapitalrendite ist entsprechend negativ.
Hinweise
Häufige Fehler
Nur die Bruttorendite betrachtet
Die Entscheidung fällt allein anhand der Bruttomietrendite.
Nettomietrendite und Cashflow nach Finanzierung einbeziehen.
Kaufnebenkosten vergessen
Die Rendite wird nur auf den Kaufpreis bezogen.
Nebenkosten in die Gesamtinvestition einrechnen; sie senken die Nettorendite.
Bewirtschaftung und Mietausfall ignoriert
Nur die Sollmiete wird angesetzt.
Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis als Bewirtschaftungskosten berücksichtigen.
FAQ
Häufige Fragen
Was ist die Bruttomietrendite?
Die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie ist eine schnelle Kennzahl, blendet aber Nebenkosten und Bewirtschaftung aus.
Was ist die Nettomietrendite?
Die Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, geteilt durch die Gesamtinvestition aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Sie ist aussagekräftiger als die Bruttorendite.
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?
Er ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete und zeigt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Ein niedriger Faktor deutet auf eine höhere Rendite hin.
Was ist der Cashflow vor Finanzierung?
Die Kaltmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten, ohne Kapitaldienst. Er zeigt den Überschuss der reinen Immobilie.
Was ist der Cashflow nach Finanzierung?
Der Cashflow vor Finanzierung abzüglich des jährlichen Kapitaldienstes aus Zins und Tilgung. Ein negativer Wert bedeutet, dass du monatlich zuzahlst.
Wie wird die Eigenkapitalrendite berechnet?
Der Cashflow nach Finanzierung geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital. Durch den Hebel der Finanzierung kann sie deutlich über oder unter der Nettomietrendite liegen.
Wie wird der Kapitaldienst ermittelt?
Als anfängliche Annuität aus Sollzins und Anfangstilgung auf den Darlehensbetrag – dieselbe Konvention wie die bestehenden Immobilienfinanzierungsrechner.
Warum ist die Wertentwicklung ein separates Szenario?
Weil künftige Wertsteigerungen unsicher sind. Die Gesamtrendite mit Wertentwicklung wird getrennt ausgewiesen und beruht auf deiner Annahme.
Was zeigt die Gesamtrendite?
Sie fasst laufende Netto-Cashflows und die angenommene Wertentwicklung über den Zeitraum als jährliche Rendite (CAGR) zusammen und bezieht sie auf das eingesetzte Kapital.
Sind Steuern und Abschreibungen enthalten?
Nein. Steuern, persönliche Abschreibungen und individuelle Finanzierungsnebenwirkungen werden bewusst nicht pauschal simuliert, weil sie stark vom Einzelfall abhängen.
Welche Kosten gehören zur Bewirtschaftung?
Nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis. Umlagefähige Betriebskosten bleiben außen vor, da sie der Mieter trägt.
Ist das eine Anlageberatung?
Nein. Der Rechner liefert Kennzahlen zur Orientierung und ersetzt keine Steuer- oder Anlageberatung.
Grenzen
Einschränkungen
Steuern, persönliche Abschreibungen und individuelle Finanzierungsnebenwirkungen werden nicht simuliert.
Die Wertentwicklung ist eine Annahme; die Gesamtrendite wird als separates Szenario ausgewiesen.
Keine Steuer- oder Anlageberatung; die Kennzahlen dienen der Orientierung.
Quellen
Quellen und Nachweise
§ 556 BGB – Vereinbarungen über BetriebskostenBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
Amtliche Grundlage für die Umlage von Betriebs- und Nebenkosten im Wohnraummietverhältnis.
Zur QuelleAbgerufen: 03.08.2026 · Geprüft am: 03.08.2026 · Primärquelle
Immobilien als Kapitalanlage – VerbraucherinformationBundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)
Amtliche Verbraucherinformation zu Chancen und Risiken von Immobilien als Kapitalanlage.
Zur QuelleAbgerufen: 03.08.2026 · Geprüft am: 03.08.2026 · Primärquelle
Betriebskostenverordnung (BetrKV)Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
Amtliche Aufzählung der umlagefähigen Betriebskostenarten als Grundlage der Nebenkostenpositionen.
Zur QuelleAbgerufen: 03.08.2026 · Geprüft am: 03.08.2026 · Primärquelle
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