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Immobilienfinanzierungsrechner

Immobilienfinanzierung aus Kapitalbedarf, Eigenkapital, Sollzins und Tilgung oder Wunschrate mit Restschuld und Tilgungsplan modellieren.

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Rate aus Sollzins und TilgungMonatsrate aus anfänglicher Tilgung bestimmen

Kapitalbedarf

Kaufpreis

EUR

Eigenkapital

EUR

Gebundener Sollzins pro Jahr

Anfängliche Tilgung pro Jahr

Zinsbindung

Jahre

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Erklärung

So funktioniert Immobilienfinanzierungsrechner

Der Immobilienfinanzierungsrechner verwendet dieselben zentralen Annuitäten- und Tilgungsfunktionen wie die bestehenden Kreditrechner. Er verbindet den Kapitalbedarf mit Rate, Zinsbindung, Restschuld und optionaler jährlicher Sondertilgung.

Zwei Berechnungsrichtungen

Rate aus AnfangstilgungMonatsrate = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) / 12

Prozentsätze werden zuvor durch 100 geteilt.

Anfangstilgung aus RateAnfangstilgung = Monatsrate × 12 / Darlehen − Sollzins

Die Rate muss über dem anfänglichen monatlichen Zins liegen.

Monatlicher VerlaufZins = Restschuld × Sollzins / 12; Tilgung = Rate − Zins

Am Ende voller Jahre wird die optionale Sondertilgung von der Restschuld abgezogen.

Praxis

Praxisbeispiele

Nur Beispiel zur Veranschaulichung – maßgeblich ist deine eigene Berechnung.

Rate aus Sollzins und Anfangstilgung

400.000 Euro Kaufpreis, 40.000 Euro Nebenkosten, 100.000 Euro Eigenkapital, 3,5 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung, 10 Jahre Zinsbindung und keine Sondertilgung.

Ergebnis: Darlehen 340.000 Euro; anfängliche Monatsrate 1.558,33 Euro.

Tilgung aus gewünschter Rate

Gesamtbedarf 440.000 Euro, 100.000 Euro Eigenkapital, 3,5 % Sollzins und gewünschte Rate 1.800 Euro.

Ergebnis: Darlehen 340.000 Euro; rechnerische Anfangstilgung rund 2,85 % und modellierte Laufzeit rund 22 Jahre und 11 Monate.

Hinweise

Häufige Fehler

Nebenkosten aus dem Darlehensbedarf vergessen
Nur der Kaufpreis wird geplant.
Kaufnebenkosten und verfügbares Eigenkapital vollständig erfassen.
Zinsbindung mit Gesamtlaufzeit verwechselt
Das Ende der Sollzinsbindung wird als vollständige Rückzahlung gelesen.
Restschuld am Bindungsende und modellierte Gesamtlaufzeit getrennt betrachten.
Sondertilgung ohne Vertragsrecht eingeplant
Eine beliebige jährliche Zahlung wird als sicher möglich angenommen.
Nur vertraglich zulässige Beträge und Termine verwenden.

FAQ

Häufige Fragen

Wie entsteht der Darlehensbetrag?

Kaufpreis und Kaufnebenkosten werden addiert und das Eigenkapital abgezogen. Ein negativer Betrag wird auf null begrenzt.

Wie wird die Annuität berechnet?

Im Tilgungsmodus ist die anfängliche Jahresannuität Darlehen mal Sollzins plus Anfangstilgung. Im Ratenmodus wird die eingegebene Monatsrate verwendet.

Was berechnet der Modus gewünschte Rate?

Er leitet aus Rate, Darlehen und Sollzins die rechnerische Anfangstilgung ab und simuliert die Laufzeit mit dem gemeinsamen Tilgungsplan.

Was bedeutet Restschuld zum Ende der Zinsbindung?

Sie ist der nach den modellierten Monatsraten und Sondertilgungen verbleibende Darlehenssaldo. Für die Anschlussfinanzierung kann danach ein anderer Zinssatz gelten.

Wie wird die Sondertilgung berücksichtigt?

Die Engine setzt den eingegebenen Betrag modellhaft am Ende jedes vollen Darlehensjahres ein. Vertragliche Termine und Grenzen können abweichen.

Sind Gesamtzinsen verbindlich?

Nein. Sie beruhen auf einem über die Modelllaufzeit konstanten Sollzins. Anschlusszins, Gebühren, Bereitstellungszinsen und Änderungen werden nicht abgebildet.

Was passiert bei zu niedriger Rate?

Deckt die Rate nicht einmal die laufenden Zinsen, ist keine Tilgung möglich und die Konfiguration wird als ungültig zurückgewiesen.

Was zeigen Eigenkapital- und Beleihungsquote?

Die Eigenkapitalquote bezieht Eigenkapital auf den Gesamtkapitalbedarf. Die vereinfachte Beleihungsquote setzt Darlehen ins Verhältnis zum Kaufpreis und ist keine bankübliche Beleihungswertermittlung.

Was enthält der Tilgungsplan?

Er fasst je Jahr Zahlungen, Zinsen, Tilgung und Restschuld aus dem gemeinsamen Annuitätenmodell zusammen.

Ist das eine Finanzierungszusage oder Beratung?

Nein. Das Ergebnis ist eine Modellorientierung und berücksichtigt weder Bonität noch konkrete Kreditbedingungen oder individuelle Tragbarkeit.

Grenzen

Einschränkungen

Der Sollzins bleibt im Modell auch nach der Zinsbindung konstant; ein Anschlusszins wird nicht prognostiziert.
Gebühren, Bereitstellungszinsen, Förderdarlehen, Zinswechsel und individuelle Zahlungszeitpunkte sind nicht enthalten.
Die Beleihungsquote ist eine einfache Kaufpreisquote und keine bankseitige Beleihungswertermittlung.
Keine Finanzierungszusage oder individuelle Finanzberatung.

Quellen

Quellen und Nachweise

ImmobilienkreditBundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)
Amtliche Verbraucherinformation zu Immobilienkredit, Zinsbindung, Tilgung und Risiken.
Zur QuelleAbgerufen: 30.07.2026 · Geprüft am: 30.07.2026 · Primärquelle
§ 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des DarlehensnehmersBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
Amtliche gesetzliche Grundlage zu Kündigungsrechten bei Darlehensverträgen; die Engine prüft deren Voraussetzungen nicht.
Zur QuelleAbgerufen: 30.07.2026 · Geprüft am: 30.07.2026 · Primärquelle
§ 17 PAngV – Immobiliar-VerbraucherdarlehenBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
Amtliche Anforderungen an Angaben bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen; der Rechner ermittelt keinen rechtlich maßgeblichen Angebotseffektivzins.
Zur QuelleAbgerufen: 30.07.2026 · Geprüft am: 30.07.2026 · Primärquelle

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