Calculează planul de amortizare cu rata lunară, total dobânzi și sold restant. Simulează creditul cu anualitate cu amortizare specială - gratuit și imediat.
Disponibil
Date de intrare
Introduceți valorile
Live
€
Suma împrumutului contractat.
%
Dobânda nominală p.a.
%
Amortizarea inițială în % p.a.
€
Amortizare specială anuală (opțional).
Încarcă exemplu
Doar un exemplu ilustrativ – hotărâtor este propriul tău calcul.
Explicație
Cum funcționează Calculator de amortizare
Calculatorul de amortizare creează un plan detaliat de amortizare pentru credite cu anualitate. Arată cum se dezvoltă partea de dobânzi și partea de amortizare pe parcursul duratei și calculează durata totală, totalul dobânzilor și soldul restant.
Rata dobânzii și amortizarea inițială se introduc ca numere zecimale. Suma ambelor dă rata de anualitate, care recalculată pe lună determină rata constantă.
Partea de dobânzi a unei rateParte dobânzi = sold restant × rata dobânzii / 12
Partea de dobânzi se calculează lunar pe soldul restant actual. Deoarece soldul restant scade, scade și partea de dobânzi - iar partea de amortizare crește corespunzător.
La un credit cu anualitate, sarcina lunară rămâne constantă. Ce se schimbă este distribuirea internă: la început domina dobânzile, la sfârșit aproape doar amortizarea. Acest mecanism face ca dezindatorirea sa se accelereze în timp.
Cunoștințe
Înțelegerea creditului cu anualitate
Cum funcționează un credit cu anualitate și de ce crește partea de amortizare în timp.
Creditul cu anualitate este cea mai frecvență formă de împrumut la finanțările imobiliare din Germania. Particularitatea: Rata lunară rămâne constantă pe întreaga perioadă de fixare a dobânzii. În cadrul ratei însă se modifică continuu raportul dintre partea de dobânzi și partea de amortizare.
Început: Parte mare de dobânzi, parte mică de amortizare - soldul restant scade încet.
Mijloc: Partea de dobânzi și partea de amortizare sunt aproximativ egale.
Sfârșit: Parte mică de dobânzi, parte mare de amortizare - soldul restant scade rapid.
Amortizările speciale reduc imediat soldul restant și scad costurile totale de dobânzi.
Amortizare inițială mai mare = durată mai scurtă și mai puține dobânzi totale.
O amortizare inițială mai mare crește rata, scurtează durata în condiții altfel egale și reduce costurile totale cu dobânzile. Ce cotă este suportabilă și rezonabilă depinde de rata dobânzii, venit, rezerve și condițiile contractuale.
Practică
Exemple practice
Doar un exemplu ilustrativ – hotărâtor este propriul tău calcul.
Credit imobiliar 200.000 EUR
Un împrumut imobiliar de 200.000 euro cu 3,5 % dobânda nominală și 2 % amortizare inițială. Cât este rata lunară și cât durează rambursarea?
Rezultat: Rata este 916,67 EUR, iar durata exactă a motorului este 29 ani.
Credit de consum 15.000 EUR
Un credit în rate de 15.000 euro cu 5,9 % dobânzi și 10 % amortizare inițială. Cât de repede este rambursat creditul?
Rezultat: Rata este 198,75 EUR. Durata este 7 ani și 11 luni, dobânda 3792,02 EUR.
Efectul amortizărilor speciale
Împrumut imobiliar de 200.000 euro cu 3,5 % dobândă și 2 % amortizare inițială - plus 5.000 euro amortizare specială anuală. Cât de mult se scurtează durata?
Rezultat: Cu o plată anuală de 5000 EUR, durată este 16 ani și 11 luni, dobânda 65188,95 EUR.
Comparație rate diferite de amortizare
Împrumut de 300.000 euro la 4 % dobânda: Ce se schimbă la 1 %, 2 % sau 3 % amortizare inițială în ceea ce privește durata și costurile totale?
Rezultat: La rambursare 3%, rata este 1750 EUR, durata 21 ani și 3 luni, dobânda 145573,04 EUR. La 1%, durata este 40 ani și 4 luni, dobânda 304545,04 EUR.
Valorificarea dobânzilor mici
Finanțare imobiliară de 250.000 euro la doar 1,5 % dobânda nominală și 3 % amortizare inițială. Cum afectează nivelul scăzut al dobânzii costurile totale?
Rezultat: Rata este 937,50 EUR, durata 27 ani și 1 luna, dobânda 54289,00 EUR.
Note
Greșeli frecvente
Alegerea unei amortizări inițiale prea mici
La 1 % amortizare inițială și 3,5 % dobânzi, rambursarea durează peste 40 de ani. Alegeți cel puțin 2 %, mai bine 3 % amortizare inițială. Fiecare punct procentual în plus scurtează durata cu aprox. 10 ani.
Alegeți cel puțin 2 %, mai bine 3 % amortizare inițială pentru a limita durată la aprox. 25-30 ani.
Neconvenirea dreptului de amortizare specială în contract
Fără drept contractual de amortizare specială, banca poate refuza amortizările speciale sau poate percepe o penalitate de rambursare anticipată. Recomandare: Ancoreati în contract cel puțin 5 % drept anual de amortizare specială.
Ancoreati cel puțin 5 % drept anual de amortizare specială în contractul de împrumut.
Subestimarea soldului restant la sfârșitul perioadei de fixare
La o rată scăzută de amortizare, după 10 sau 15 ani de fixare a dobânzii este încă deschisă o mare parte a împrumutului. Refinanțarea la dobânzi mai mari poate deveni semnificativ mai scumpă - un risc considerabil.
Alegeți amortizarea astfel încât soldul restant după fixare să fie suportabil și verificați un împrumut forward ca asigurare.
Necalcularea costurilor accesorii ale finanțării
Impozitul pe tranzacții imobiliare (3,5-6,5 %), notar (1,5-2 %), agent imobiliar (3-7 %) și costuri de carte funciară se adaugă la prețul de achiziție. Aceste 10-15 % costuri accesorii trebuie finanțate suplimentar sau acoperite din capital propriu.
Calculați în prealabil costurile accesorii (10-15 % din prețul de achiziție) și acoperiți-le din capital propriu.
Ignorarea costurilor totale cu dobânzile
Cine se uită doar la rata lunară trece cu vederea costurile totale cu dobânzile pe toată durata. La 300.000 euro, 3,5 % dobândă și 1 % amortizare inițială, motorul calculatorului indică 280.990,17 euro dobânzi totale.
În planul de amortizare verifică dobânzile totale la sfârșitul duratei și compară-le cu variante de amortizare mai mare.
Întrebări frecvente
Întrebări frecvente
Ce este un plan de amortizare?
Un plan de amortizare arată pentru fiecare perioadă (lună sau an) compoziția ratei: partea de dobânzi, partea de amortizare și soldul restant rămas. Face vizibil cum se dezvoltă împrumutul pe întreaga durată.
Ce este un credit cu anualitate?
La creditul cu anualitate, rata lunară (anualitatea) rămâne constantă pe întreaga durată. În cadrul ratei se modifică raportul: la început partea de dobânzi este mare și partea de amortizare mică. Cu soldul restant în scădere, raportul se inversează.
De ce scade partea de dobânzi în timp?
Dobânzile se calculează pe soldul restant actual. Deoarece cu fiecare rata se amortizează o parte a împrumutului, soldul restant scade - și cu el și partea de dobânzi. Suma eliberată se duce automat în amortizare, astfel că aceasta se accelerează.
Ce înseamnă amortizare inițială?
Rata inițială de rambursare se raportează la suma inițială a creditului. Împreună cu dobânda determină anuitatea inițială; la aceeași rată, o dobândă mai mare crește plată și poate scurta durată.
Ce este o amortizare specială și ce aduce?
O amortizare specială este o plată suplimentară care reduce direct soldul restant. Astfel scad costurile totale de dobânzi și durata se scurtează. Multe contracte de împrumut permit amortizări speciale anuale de 5-10 % din sumă inițială a împrumutului.
Ce este soldul restant la sfârșitul perioadei de fixare a dobânzii?
Perioada de fixare a dobânzii este intervalul pentru care rata dobânzii este fixată (ex. 10 sau 15 ani). După expirare, suma rămasă (soldul restant) trebuie refinanțată la o nouă rată a dobânzii - așa-numitul risc de refinanțare.
Cum se calculează rata lunară la un credit cu anualitate?
Rata lunară rezultă din: (Dobândă + Amortizare inițială) / 12 x Suma împrumutului. Exemplu: La 200.000 euro, 3,5 % dobândă și 2 % amortizare: (3,5 % + 2 %) / 12 x 200.000 = 916,67 euro lunar.
Este rezultatul un angajament obligatoriu de finanțare?
Nu. Calculatorul de amortizare furnizează un calcul matematic model ca orientare. Condițiile reale depind de bonitate, valoarea ipotecii, costuri accesorii și acorduri individuale cu banca. Rezultatul nu înlocuiește consultanță financiară profesională.
Cum influențează dobânda durată totală?
Depinde ce rămâne constant. La cota inițială de rambursare constantă, dobânda mai mare crește anuitatea: pentru 200000 EUR și 2% rambursare, durata motorului scade de la 34 ani și 9 luni la 2% dobândă la 27 ani și 7 luni la 4%, iar dobânda totală crește. La rata lunară constantă, dobânda mai mare reduce rambursarea și lungește durată.
Ce este un credit forward?
Un credit forward stabilește azi condițiile unei refinanțări viitoare. Perioada de avans, eventuală marjă și limită maximă depind de furnizor și ofertă. Cinci ani reprezintă o posibilă limită de piață, nu un drept legal.
De ce este importantă rambursarea inițială?
Pentru 300000 EUR la 3,5%, motorul calculează la 1% rambursare 43 ani și 1 luna și 280990,17 EUR dobândă, iar la 3% — 22 ani și 2 luni și 131405,73 EUR. Este rezultatul exemplului, nu o regulă generală de înjumătățire.
Ce se întâmplă după perioada de dobândă fixă?
Soldul trebuie refinanțat sau plătit. § 489 alin. 1 pct. 2 BGB permite rezilierea la zece ani după primirea integrală a creditului, cu preaviz de șase luni. Un acord ulterior privind rambursarea sau dobânda poate înlocui acea dată.
Limite
Limitări
Presupunerea unei rate constante a dobânzii: Calculatorul presupune o rată neschimbată a dobânzii pe întreaga durată. După expirarea perioadei de fixare, condițiile se pot schimba.
Fără costuri accesorii de finanțare: Impozitul pe tranzacții imobiliare, costurile notariale, costurile de carte funciară și comisioanele agentului imobiliar nu sunt incluse în calcul.
Fără comparație cu chiria: O comparație între cumpărare și închiriere (Buy-vs-Rent) nu este reflectată. Calculatorul arată doar partea de împrumut.
Calcul matematic model: Rezultatul nu înlocuiește consultanță financiară individuală. Condițiile reale bancare depind de bonitate, valoarea ipotecii și alți factori.
Surse
Surse și referințe
§ 488 BGB — DarlehensvertragBundesministerium der Justiz
Baza legală pentru contractele de împrumut: Obligația de rambursare a împrumutului în rate convenite.
Vezi sursaAccesat: 28.07.2026 · Verificat la: 28.07.2026 · Sursă primară
§ 489 BGB — Ordentliches KündigungsrechtBundesministerium der Justiz
Drept de reziliere la zece ani după primirea integrală a creditului, cu preaviz de șase luni; un acord ulterior privind rambursarea sau dobânda poate schimba data relevantă.
Vezi sursaAccesat: 28.07.2026 · Verificat la: 28.07.2026 · Sursă primară
Preisangabenverordnung (PAngV)Bundesministerium der Justiz
Prescripții privind declararea dobânzii anuale efective la creditele imobiliare și de consum.
Vezi sursaAccesat: 28.07.2026 · Verificat la: 28.07.2026 · Sursă primară
Completează planul de amortizare cu prețul de achiziție, costurile accesorii, capitalul propriu și soldul restant la sfârșitul perioadei de fixare a dobânzii.
Trei scenarii de credit cu anuități arată diferența dintre reducerea efortului lunar și costul pe termen lung.
Alegerea traseului
Tu stabilești traseul.
Rechnerpilot numără afișările și acțiunile în mod anonim – fără cookie-uri și fără recunoaștere – și se îmbunătățește astfel indiferent de alegerea ta. În plus, poți permite Google Analytics, care este încărcat numai după consimțământul tău. Îți poți schimba alegerea oricând.
Datele introduse pentru calcule și rezultatele nu sunt transmise pe niciuna dintre cele două căi.
