Calculează randamentul unui imobil închiriat: randamentul brut și net al chiriei, factorul preț de achiziție, fluxul de numerar înainte și după finanțare, randamentul capitalului propriu și randamentul total cu evoluția valorii.
Disponibil
Date de intrare
Introduceți valorile
Live
Cumpărare și chirie
EUR
EUR
Suma totală, de exemplu din calculatorul de costuri accesorii de cumpărare.
EUR
EUR
Nerepartizabile: administrare, întreținere, risc de neîncasare a chiriei.
Finanțare
EUR
%
%
Evoluția valorii
%
Scenariu separat; valorile viitoare sunt incerte.
ani
Încarcă exemplu
Doar un exemplu ilustrativ – hotărâtor este propriul tău calcul.
Explicație
Cum funcționează Calculator randament imobiliar
Calculatorul de randament imobiliar determină cei mai importanți indicatori ai unui imobil de investiție: randamentul brut și net al chiriei, factorul preț de achiziție, fluxul de numerar înainte și după finanțare, precum și randamentul capitalului propriu. Evoluția valorii intră ca scenariu separat în randamentul total.
Indicatori de randament
Randament brut al chirieiChiria anuală rece / Prețul de achiziție
Indicator rapid, aproximativ.
Randament net al chiriei(Chiria anuală rece − administrarea) / (Prețul de achiziție + costurile accesorii)
Ia în calcul costurile accesorii și administrarea.
Flux de numerar și capital propriu
Flux de numerar după finanțareChiria rece − administrarea − serviciul datoriei
Serviciul datoriei ca anuitate din dobândă și rambursare.
Randamentul capitalului propriuFlux de numerar după finanțare / Capital propriu
Arată efectul de levier al finanțării.
Practică
Exemple practice
Doar un exemplu ilustrativ – hotărâtor este propriul tău calcul.
Randamentul brut și net al chiriei
Preț de achiziție 300.000 EUR, 30.000 EUR costuri accesorii de cumpărare, 14.400 EUR chirie anuală rece, 2.400 EUR costuri de administrare.
Rezultat: Randament brut al chiriei 4,80 %, randament net al chiriei aproximativ 3,64 % raportat la 330.000 EUR investiție totală, factor preț de achiziție aproximativ 20,8.
Flux de numerar și randamentul capitalului propriu
Ca mai sus, 90.000 EUR capital propriu, 240.000 EUR împrumut, 4 % dobândă nominală, 2 % rambursare.
Rezultat: Flux de numerar înainte de finanțare 12.000 EUR, serviciul datoriei aproximativ 14.400 EUR, flux de numerar după finanțare aproximativ −2.400 EUR pe an; randamentul capitalului propriu este negativ în consecință.
Note
Greșeli frecvente
Analizat doar randamentul brut
Decizia se ia doar pe baza randamentului brut al chiriei.
Include randamentul net al chiriei și fluxul de numerar după finanțare.
Costuri accesorii de cumpărare uitate
Randamentul se raportează doar la prețul de achiziție.
Include costurile accesorii în investiția totală; ele scad randamentul net.
Administrarea și neîncasarea chiriei ignorate
Se ia în calcul doar chiria contractată.
Ia în calcul administrarea, întreținerea și riscul de neîncasare a chiriei drept costuri de administrare.
Întrebări frecvente
Întrebări frecvente
Ce este randamentul brut al chiriei?
Chiria anuală rece împărțită la prețul de achiziție. Este un indicator rapid, dar ignoră costurile accesorii și administrarea.
Ce este randamentul net al chiriei?
Chiria anuală rece minus costurile de administrare nerepartizabile, împărțită la investiția totală formată din prețul de achiziție și costurile accesorii de cumpărare. Este mai relevant decât randamentul brut.
Ce spune factorul preț de achiziție?
Este prețul de achiziție împărțit la chiria anuală rece și arată câtor chirii anuale corespunde prețul de achiziție. Un factor scăzut indică un randament mai ridicat.
Ce este fluxul de numerar înainte de finanțare?
Chiria rece minus costurile de administrare, fără serviciul datoriei. Arată surplusul imobilului pur.
Ce este fluxul de numerar după finanțare?
Fluxul de numerar înainte de finanțare minus serviciul anual al datoriei din dobândă și rambursare. O valoare negativă înseamnă că adaugi lunar din buzunar.
Cum se calculează randamentul capitalului propriu?
Fluxul de numerar după finanțare împărțit la capitalul propriu folosit. Prin efectul de levier al finanțării, poate fi mult peste sau sub randamentul net al chiriei.
Cum se determină serviciul datoriei?
Ca anuitate inițială din dobânda nominală și rambursarea inițială asupra sumei împrumutului - aceeași convenție ca la calculatoarele existente de finanțare imobiliară.
De ce este evoluția valorii un scenariu separat?
Deoarece creșterile viitoare de valoare sunt incerte. Randamentul total cu evoluția valorii este afișat separat și se bazează pe ipoteza ta.
Ce arată randamentul total?
Reunește fluxurile de numerar nete curente și evoluția presupusă a valorii pe perioadă ca randament anual (CAGR) și le raportează la capitalul folosit.
Sunt incluse impozitele și amortizările?
Nu. Impozitele, amortizările personale și efectele secundare individuale ale finanțării nu sunt simulate în mod forfetar, deoarece depind puternic de fiecare caz în parte.
Ce costuri fac parte din administrare?
Costuri nerepartizabile precum administrarea, rezerva de întreținere și riscul de neîncasare a chiriei. Cheltuielile de exploatare repartizabile rămân în afară, deoarece le suportă chiriașul.
Este aceasta o consultanță de investiții?
Nu. Calculatorul oferă indicatori pentru orientare și nu înlocuiește o consultanță fiscală sau de investiții.
Limite
Limitări
Impozitele, amortizările personale și efectele secundare individuale ale finanțării nu sunt simulate.
Evoluția valorii este o ipoteză; randamentul total este afișat ca scenariu separat.
Nicio consultanță fiscală sau de investiții; indicatorii servesc orientării.
Surse
Surse și referințe
§ 556 BGB – Vereinbarungen über BetriebskostenBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
Baza oficială pentru repartizarea cheltuielilor de exploatare și accesorii în raportul de închiriere a spațiului locativ.
Vezi sursaAccesat: 03.08.2026 · Verificat la: 03.08.2026 · Sursă primară
Immobilien als Kapitalanlage – VerbraucherinformationBundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)
Informații oficiale pentru consumatori privind șansele și riscurile imobilelor ca investiție de capital.
Vezi sursaAccesat: 03.08.2026 · Verificat la: 03.08.2026 · Sursă primară
Betriebskostenverordnung (BetrKV)Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
Enumerarea oficială a tipurilor de cheltuieli de exploatare repartizabile, drept bază pentru pozițiile cheltuielilor accesorii.
Vezi sursaAccesat: 03.08.2026 · Verificat la: 03.08.2026 · Sursă primară
Rechnerpilot numără afișările și acțiunile în mod anonim – fără cookie-uri și fără recunoaștere – și se îmbunătățește astfel indiferent de alegerea ta. În plus, poți permite Google Analytics, care este încărcat numai după consimțământul tău. Îți poți schimba alegerea oricând.
Datele introduse pentru calcule și rezultatele nu sunt transmise pe niciuna dintre cele două căi.
