Kaufen oder mieten: welche Annahmen die Entscheidung drehen
Welche Eingaben können einen rechnerischen Kaufvorteil wieder umkehren?
Eine Kreditrate ist nicht vollständig Wohnkosten, denn ein Teil baut durch Tilgung Vermögen auf. Umgekehrt ist der Immobilienwert nicht gleich dem eigenen Vermögen, solange Schulden bestehen. Ein sinnvoller Vergleich führt deshalb beide Wohnformen bis zum selben Zeitpunkt und bilanziert die verbleibenden Werte.
Beide Vermögensseiten aufstellen
Auf der Kaufseite stehen Immobilienwert abzüglich Restschuld und gegebenenfalls zusätzlich angelegte Überschüsse. Auf der Mietseite stehen das nicht im Kauf gebundene Anfangskapital und angelegte laufende Ausgabenunterschiede. Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Eigentümerkosten und Instandhaltung sind eigenständige Positionen. Kaltmiete und Kreditrate allein erfassen diese Bilanz nicht.
Wertsteigerung kann den Vergleich dominieren
Reine Beispielannahme: Eine Immobilie kostet 400.000 Euro. Bei 0 % jährlicher Wertsteigerung beträgt der modellierte Wert nach 20 Jahren weiterhin 400.000 Euro. Bei konstant 2 % sind es 594.378,96 Euro. Der Unterschied von 194.378,96 Euro entsteht durch eine einzige Annahme, nicht durch Tilgung. Verkaufskosten und mögliche Steuern sind in diesem reinen Wertbeispiel nicht abgezogen.
Restschuld und alternative Anlage gleich behandeln
Ein Objektwert von 400.000 Euro bei 250.000 Euro Restschuld ergibt zunächst 150.000 Euro gebundenes Nettovermögen. Das darf nicht mit einem Mieterkonto verglichen werden, bei dem das ursprüngliche Eigenkapital vergessen wurde. Auch laufende Ersparnisse müssen auf beiden Seiten nach derselben Regel angelegt werden; andernfalls bevorzugt das Modell eine Wohnform schon durch seine Buchführung.
Nur eine Annahme pro Sensitivität ändern
Beginne mit einer Variante ohne Immobilienwertsteigerung. Ändere anschließend einzeln Wertentwicklung, Mietsteigerung, Anlageertrag und Eigentümerkosten. Bleibt die Rangfolge bei kleinen plausiblen Änderungen nicht stabil, ist ein einzelner Break-even-Termin wenig belastbar. Eine Anschlussfinanzierung zu einem anderen Zins kann zusätzliche Szenarien erfordern; konstante Rechenzinsen sagen deren Konditionen nicht voraus.
Finanzielle Tragbarkeit ist eine zweite Prüfung
Ein rechnerischer Endvermögensvorteil hilft nicht, wenn die laufenden Zahlungen oder eine größere Reparatur nicht tragbar sind. Prüfe Reserve, erwartete Nutzungsdauer und Umzugsflexibilität getrennt. Der vorhandene Immobilienvergleich verwendet deutsche Kaufnebenkosten und regionale Steuerreferenzen; seine Ergebnisse lassen sich nicht unverändert auf einen Immobilienkauf in einem anderen Land übertragen. Für konkrete Verbraucherdarlehensangebote ist neben dem Modell-Sollzins der effektive Jahreszins einschließlich der nach § 16 PAngV einzubeziehenden Kosten zu vergleichen.
Die robustere Entscheidung ist diejenige, die nicht an einer einzigen optimistischen Annahme hängt. Vergleiche vollständiges Endvermögen und laufende Tragbarkeit; ein Modell kann persönliche Wohnpräferenzen nicht in Euro entscheiden.