Купить или арендовать жильё: какие допущения меняют решение
Какие исходные данные могут обратить расчётное преимущество покупки в противоположную сторону?
Кредитный платёж не целиком является расходом на жильё: погашение основного долга увеличивает собственный капитал. И наоборот, стоимость недвижимости не равна личному состоянию, пока остаётся долг. Поэтому осмысленное сравнение доводит оба варианта проживания до одной даты и учитывает оставшиеся активы и обязательства.
Составьте баланс для обеих сторон
На стороне покупки находятся стоимость недвижимости за вычетом остатка долга и, при наличии, дополнительно инвестированные излишки. На стороне аренды — начальный капитал, не связанный покупкой, и инвестированная разница текущих расходов. Сопутствующие расходы при покупке, расходы собственника, которые нельзя переложить на арендатора, и содержание жилья — отдельные статьи. Арендная плата без коммунальных и дополнительных расходов и кредитный платёж сами по себе такой баланс не отражают.
Рост стоимости может определять результат
Чисто условный пример: недвижимость стоит 400 000 евро. При ежегодном росте стоимости 0 % её модельная стоимость через 20 лет остаётся 400 000 евро. При постоянных 2 % она достигает 594 378,96 евро. Разница в 194 378,96 евро возникает из одного допущения, а не из погашения долга. В этом примере только стоимости не вычтены расходы при продаже и возможные налоги.
Остаток долга и альтернативные вложения учитывайте одинаково
Стоимость объекта 400 000 евро при остатке долга 250 000 евро сначала даёт 150 000 евро связанного чистого капитала. Нельзя сравнивать его со счётом арендатора, забыв о первоначальном собственном капитале. Текущую экономию тоже нужно инвестировать по одному правилу на обеих сторонах; иначе модель отдаёт предпочтение одному варианту уже способом учёта.
В каждой проверке чувствительности меняйте одно допущение
Начните с варианта без роста стоимости недвижимости. Затем отдельно изменяйте рост её стоимости, арендной платы, инвестиционную доходность и расходы собственника. Если порядок выгодности меняется от небольших правдоподобных изменений, отдельная дата окупаемости — слабый ориентир. Рефинансирование по другой ставке может потребовать дополнительных сценариев; постоянная расчётная ставка не предсказывает его будущих условий.
Платёжеспособность — отдельная проверка
Расчётное преимущество в итоговом капитале не поможет, если текущие платежи или крупный ремонт окажутся непосильными. Отдельно проверьте резерв, ожидаемый срок проживания и свободу переезда. Имеющийся калькулятор сравнения недвижимости использует немецкие сопутствующие расходы покупки и региональные налоговые ориентиры; его результаты нельзя без изменений переносить на покупку в другой стране. Для конкретных предложений потребительского кредита, помимо модельной номинальной ставки, нужно сравнивать эффективную годовую ставку с расходами, подлежащими включению по § 16 PAngV.
Более устойчиво решение, которое не зависит от одного оптимистичного допущения. Сравнивайте полный итоговый капитал и текущую платёжеспособность; модель не может выразить личные предпочтения в жилье в однозначном решении в евро.