Kupno czy najem: założenia, które mogą odwrócić wynik
Które dane mogą zmienić obliczoną przewagę kupna w stratę względem najmu?
Rata kredytu nie jest w całości kosztem mieszkania, bo spłata kapitału buduje majątek. Z kolei wartość nieruchomości nie jest w całości własnym majątkiem, dopóki pozostaje dług. Przydatne porównanie prowadzi oba warianty do tej samej daty i uwzględnia to, co pozostaje na końcu.
Uwzględnij obie strony bilansu
Po stronie kupna jest wartość nieruchomości pomniejszona o dług oraz ewentualnie zainwestowane nadwyżki. Po stronie najmu: kapitał niewłożony w zakup i zainwestowane różnice wydatków bieżących. Koszty zakupu, koszty właściciela nieprzenoszone na najemcę i utrzymanie ujmuje się osobno. Sam czynsz bez opłat eksploatacyjnych i rata nie oddają tego bilansu.
Wzrost wartości może zdominować porównanie
Wyłącznie przykładowe założenia: nieruchomość kosztuje 400 000 €. Przy rocznym wzroście wartości 0% po 20 latach nadal ma modelowo wartość 400 000 €. Przy stałych 2% jest to 594 378,96 €. Różnica 194 378,96 € wynika z jednego założenia, nie ze spłaty kredytu. W tym wyodrębnionym przykładzie wyceny nie odjęto kosztów sprzedaży ani możliwych podatków.
Traktuj dług i alternatywną inwestycję jednakowo
Nieruchomość warta 400 000 € z długiem 250 000 € oznacza początkowo 150 000 € związanego majątku netto. Nie porównuj tego z rachunkiem najemcy pomijającym jego pierwotny kapitał. Bieżące oszczędności po obu stronach należy inwestować według tej samej reguły; inaczej sam sposób księgowania faworyzuje jeden wariant.
Zmieniaj jedno założenie naraz
Zacznij od scenariusza bez wzrostu wartości nieruchomości. Następnie oddzielnie zmieniaj wzrost wartości, czynszów, zwrot z inwestycji i koszty właściciela. Jeżeli niewielkie wiarygodne zmiany odwracają kolejność, pojedyncza data progu opłacalności nie jest odporna. Refinansowanie przy innej stopie może wymagać dodatkowych scenariuszy; stałe stopy modelowe nie przewidują warunków przyszłego kredytu.
Oceń osobno możliwość ponoszenia płatności
Modelowa przewaga majątku końcowego nie pomaga, jeśli bieżące płatności lub poważny remont przekraczają możliwości. Oddzielnie oceń rezerwę, planowany okres zamieszkania i elastyczność przeprowadzki. Obecny kalkulator korzysta z niemieckich kosztów zakupu i regionalnych odniesień podatkowych; wyników nie można bez zmian przenosić na inne państwa. W rzeczywistych ofertach kredytów konsumenckich porównuj obok nominalnej stopy modelowej także rzeczywistą roczną stopę z kosztami wymaganymi przez § 16 PAngV.
Odporniejsza decyzja nie opiera się na jednym optymistycznym założeniu. Porównuj pełny majątek końcowy i zdolność do bieżących płatności; model nie rozstrzygnie osobistych preferencji mieszkaniowych w euro.